Avez-vous pensé à investir dans des murs commerciaux ? Connaissez-vous les opportunités

Introduction à l’immobilier commercial

L’immobilier commercial offre de nombreuses opportunités pour les investisseurs et les entrepreneurs ambitieux. Que vous soyez un investisseur immobilier chevronné à la recherche d’un nouvel investissement lucratif ou un entrepreneur souhaitant établir votre présence dans le monde des affaires, comprendre les tenants et les aboutissants de l’immobilier commercial est essentiel pour réussir.

Qu’est-ce que l’immobilier commercial ?

L’immobilier commercial concerne les propriétés utilisées à des fins commerciales, telles que les bureaux, les commerces de détail, les entrepôts, les hôtels, les restaurants, les centres commerciaux, les complexes industriels et les terrains de développement.

Contrairement à l’immobilier résidentiel, qui se concentre sur les biens destinés à l’habitation, l’immobilier commercial implique des activités économiques et des transactions liées aux entreprises.

Comprendre pourquoi il est important de diversifier ses investissements.

Pourquoi l’immobilier commercial est-il une opportunité lucrative ?

L’une des principales raisons pour lesquelles l’immobilier commercial est considéré comme une opportunité lucrative est le potentiel de rendement financier élevé. Les biens commerciaux, lorsqu’ils sont bien choisis et gérés efficacement, peuvent générer des revenus stables et des rendements attractifs.

Les locataires commerciaux, tels que des entreprises, des artisans, des franchises ou des institutions, sont souvent engagés dans des contrats de location à long terme, offrant ainsi une stabilité financière aux investisseurs.

De plus, l’immobilier commercial permet de diversifier son portefeuille d’investissement. En investissant dans différents types de biens commerciaux et en les répartissant dans des zones géographiques variées, vous réduisez les risques liés à la vacance ou à la fluctuation des marchés locaux. Cela peut contribuer à la préservation et à la croissance de votre capital.

Mais l’immobilier commercial est considéré comme une opportunité lucrative pour plusieurs autres raisons clés. Voici quelques-unes des principales raisons pour lesquelles de nombreux investisseurs et entrepreneurs se tournent vers l’immobilier commercial :

1. Revenus stables et élevés : L’immobilier commercial offre souvent des revenus stables et élevés. Les locataires commerciaux, qu’il s’agisse de petites ou grandes entreprises, de franchises ou d’institutions, sont généralement engagés dans des contrats de location à long terme. Cela signifie que vous pouvez bénéficier d’un flux de trésorerie régulier et prévisible provenant des loyers, ce qui contribue à la stabilité financière de votre investissement.
   
   
2. Potentiel de rendement élevé : En raison des revenus locatifs plus élevés par rapport à l’immobilier résidentiel, l’immobilier commercial offre un potentiel de rendement élevé. Les rendements peuvent provenir à la fois des loyers perçus et de la plus-value potentielle lorsque vous vendez le bien commercial à un prix supérieur à celui auquel vous l’avez acheté.
   
   
3. Avantages fiscaux : L’immobilier commercial offre souvent des avantages fiscaux attrayants. Vous pouvez bénéficier de déductions pour amortissement qui permettent de réduire les impôts sur les revenus locatifs et des possibilités de report d’impôts grâce à des stratégies de défiscalisation. Par exemple la loi Pinel+.
   
   
4. Relations à long terme : L’immobilier commercial offre l’opportunité d’établir des relations d’affaires à long terme avec des locataires, des partenaires et d’autres professionnels comme les apporteurs d’affaires. Une fois que vous avez établi une bonne réputation en tant que propriétaire ou investisseur fiable, vous pouvez bénéficier de recommandations, de nouvelles opportunités d’affaires et d’une plus grande confiance de la part des parties prenantes.
   
   
5. Potentiel de création de valeur : L’immobilier commercial offre souvent la possibilité de créer de la valeur en apportant des améliorations physiques ou en optimisant la gestion du bien. Par exemple, en rénovant un espace commercial, en ajoutant des installations ou en réaménageant l’espace, vous pouvez attirer des locataires de qualité supérieure et augmenter la valeur de la propriété.
   
   
6. Durée des baux plus longue : Les locataires commerciaux ont tendance à signer des baux plus longs, afin d’amortir les travaux et aménagements nécessaires à leur activité, offrant ainsi une plus grande stabilité de revenus.
   
   
7. Gestion simplifiée : Avec des locataires commerciaux, il peut y avoir moins de gestion travaux et aménagements des locaux, par rapport aux biens résidentiels, car les locataires commerciaux sont souvent responsables de la maintenance et des réparations.
8. La taxe foncière peut être à la charge du locataire dans le cadre des charges locatives, bien que cette taxe repose sur le propriétaire bailleur, il lui est tout à fait possible de refacturer cette charge à son locataire. La nouvelle loi Pinel a davantage encadré les charges qui étaient attribuées au locataire par le bailleur.

Voici quelques points clés de la législation française en immobilier commercial

• Baux commerciaux : Les baux commerciaux sont régis par le Code de commerce, notamment les articles L. 145-1 et suivants. Ces dispositions établissent les droits et obligations du bailleur et du locataire commercial, tels que la durée minimale du bail, les modalités de fixation du loyer, les conditions de renouvellement du bail, les règles de révision du loyer, etc.
  – bail commercial 3/6/9
  – bail précaire (de courte durée)
  – bail professionnel
  Vous trouverez les baux disponibles en suivant ce lien 
  
  
• Bail commercial, fixer et réviser le loyer
  Lors de la conclusion du bail commercial, le prix du loyer est fixé librement par les parties. En cours de bail, le loyer est révisé selon différents mécanismes.
  > La révision peut intervenir tous les 3 ans à la demande du propriétaire 
  > Automatiquement par le biais d’une clause d’échelle mobile
  > La clause recette permet également l’augmentation du loyer sur la base d’un pourcentage du chiffre d’affaires du locataire.
  
  Cette révision n’est pas automatique. Il s‘agit d’un droit qui peut être exercé même lorsque le bail ne le prévoit pas.
  
  

  Le bailleur peut augmenter son loyer commercial au terme de la période triénale, en fonction de l’indice IR du dernier trimestre de l’année échue. Au premier trimestre 2023, l’indice des loyers commerciaux est en hausse de 6,69 % sur un an Indice des loyers commerciaux (ILC) – premier trimestre 2023. Au premier trimestre 2023, l’indice des loyers commerciaux s’établit à 128,68. Sur un an, il augmente de 6,69 % (après +6,29 % au trimestre précédent).
  

 

• Droit de préemption commercial ou droit de préférence : Le Code de commerce prévoit un droit de préemption au profit du locataire commercial en cas de vente du local commercial. Le locataire dispose d’un droit de priorité pour acquérir le bien aux mêmes conditions que celles offertes par un tiers.
  C’est pourquoi, le propriétaire d’un local à usage commercial doit informer le locataire de son projet de vente par l’un des moyens suivants :
  > Soit par lettre recommandée avec avis de réception
  > Soit par lettre remise en main propre contre récépissé ou signature.
  
  Cette lettre du propriétaire est considérée comme une offre de vente faite au locataire. Elle doit obligatoirement préciser les conditions de la vente du local, c’est-à-dire le prix (ou les modalités de paiement du prix) et les éventuelles charges. Si le propriétaire n’indique pas ces mentions dans la lettre, l’offre de vente risque d’être annulée.Une fois informé, le locataire peut exercer son droit de préférence s’il est intéressé par le local.

 

• Vente en l’état futur d’achèvement (VEFA) : Lorsqu’il s’agit d’une vente d’un bien commercial en cours de construction, les dispositions du Code de la construction et de l’habitation relatives à la vente en l’état futur d’achèvement (articles L. 261-1 et suivants) s’appliquent. Elles définissent les obligations du vendeur en termes de garanties, de délais de livraison, de réception des travaux, etc.

Une vente en VEFA permet des avantages et réductions de frais d’actes de transactions et sous certaines conditions des avantages fiscaux, mais je ne vais pas rentrer en détail sur chaque particularité dans cet article, peux-t-être dans un suivant.

 

• Vices cachés et garanties : La vente d’un bien commercial est soumise aux règles générales du droit civil relatives aux vices cachés. Le vendeur est tenu de garantir l’acheteur contre les défauts cachés de la chose vendue qui la rendent impropre à l’usage auquel elle est destinée.
  
  
• Formalités et actes notariés : La vente d’un bien commercial nécessite généralement la rédaction d’un acte de vente notarié. Le notaire est responsable de la vérification de la validité juridique de la transaction, de la rédaction de l’acte de vente et de son enregistrement auprès du service de la publicité foncière.

Il convient de noter que la législation en matière d’immobilier commercial peut être sujette à des modifications et à des dispositions spécifiques en fonction des particularités de chaque situation. Il est donc recommandé de consulter un avocat spécialisé en droit immobilier ou en droit commercial pour obtenir des conseils juridiques précis et adaptés à votre cas particulier.

Les bailleurs d’un bâtiment commercial disposent de certaines protections face aux impayés de loyer.

Voici quelques mesures et recours disponibles :

• Clause de solidarité : Dans un bail commercial, il est courant d’inclure une clause de solidarité. Cette clause stipule que tous les locataires signataires du bail sont solidairement responsables du paiement du loyer et des charges. Ainsi, si le locataire est une société et ne paie son loyer, le gérant ou autres locataires ayant signés la clause de solidarité peuvent être tenus responsables du paiement intégral.
  
  
• Cautionnement : Le bailleur peut exiger du locataire commercial qu’il fournisse une garantie sous forme de cautionnement. Cette garantie peut être fournie par une personne physique ou morale qui s’engage à payer le loyer en cas de défaillance du locataire. Le cautionnement peut offrir une protection supplémentaire en cas d’impayés de loyer.
  
  
• Procédure de recouvrement des loyers : En cas d’impayés de loyer, le bailleur peut engager une procédure de recouvrement. Cela peut impliquer l’envoi d’une mise en demeure au locataire défaillant, suivi éventuellement d’une assignation en justice pour obtenir le paiement des loyers impayés.
  
  
• Clause résolutoire : Le bail commercial peut inclure une clause résolutoire qui prévoit la résiliation automatique du bail en cas de non-paiement du loyer. Cette clause permet au bailleur de mettre fin au bail en cas de défaillance du locataire et de récupérer la possession du bien.
  
  
• Saisie des biens du locataire : Si le locataire commercial ne paie pas le loyer malgré les mesures prises, le bailleur peut engager une procédure de saisie des installations et matèriels du locataire pour récupérer les sommes dues. Cette procédure nécessite l’intervention d’un huissier de justice.

 

• Recours en justice : En dernier recours, le bailleur peut engager une action en justice pour obtenir le paiement des loyers impayés et éventuellement la résiliation du bail. L’intervention d’un avocat spécialisé en droit immobilier ou en droit commercial peut être nécessaire pour mener à bien cette procédure.

Il est important de noter que la procédure de recouvrement des impayés de loyer peut varier en fonction des circonstances spécifiques de chaque cas et des dispositions du bail commercial. Il est donc conseillé de consulter un avocat spécialisé pour obtenir des conseils juridiques précis et adaptés à votre situation.

De plus, il est primordial que les raisons invoquées pour récupérer son local en cas d’impayés, soient établies dans le bail d’origine. Aussi, il ne faut pas hésiter à prendre un avocat spécialisé (ou un Notaire)  pour établir le bail.

Quelques ressources utiles pour appréhender le secteur de l’immobilier commercial

Vous pouvez tout trouver sur le WEB, vous informer, apprendre, vous renseigner, aussi je vous propose, ci-dessous, quelques pistes pour devenir un professionnel de la recherche d’information sur Internet :

• Sites gouvernementaux : Les sites web nationaux, régionaux ou locaux comme les Mairies qui proprosent un service Urbanisme qui fourni des informations sur la législation en matière d’immobilier résidentiel et commercial.
  
  
• Sites législatifs : De nombreux pays ont des sites web dédiés à la publication de la législation en vigueur. Vous pouvez également consulter les sites web ou assemblées législatives pour trouver les lois et réglementations spécifiques à l’immobilier commercial.
  
  
• Agences réglementaires : Les agences réglementaires ou autorités de supervision de l’immobilier commercial peuvent également fournir des informations sur la législation en vigueur. Recherchez les sites web des organismes tels que les autorités de réglementation immobilière, les commissions des valeurs mobilières ou les organes de contrôle du commerce et de l’industrie. Ces sites web peuvent contenir des directives, des circulaires ou des avis juridiques pertinents pour les transactions en immobilier commercial.
  Exemple : AFEDIM
  
  
• Associations professionnelles : Les associations professionnelles de l’immobilier commercial peuvent être une ressource précieuse pour accéder à des informations juridiques. Consultez les sites web d’organisations telles que les associations immobilières, les associations des propriétaires, les associations des agents immobiliers ou les organisations spécialisées dans l’immobilier commercial. Ces associations publient souvent des ressources, des guides et des mises à jour sur la législation en vigueur.
  
  
• La communauté de communes : par téléphone ou par mail, ou sur le Web il est possible d’interroger la communauté des communes de la région concernée par le bien immobilier commercial qui vous intéresse, afin d’obtenir toutes les particularités à connaitre sur la zone avec le PLU, les Géorisques, et bien d’autres informations nécessaires avant de se positionner sur un bien immobilier, commercial ou résidentiel. Exemples : CCRVV   –  NIMES METROPOLE
  
  
• Des blogs et des articles sur l’immobilier commercial : beaucoup de blogs, de vidéos Youtube ou d’articles peuvent aussi vous renseigner sur des informations ciblées. À noter, il faut quand même vérifier la date de diffusion de ces informations qui peuvent être devenues obsolètes ou ne plus être d’actualité.

Il est préférable de se référer aux sources officielles et à jour pour obtenir des informations juridiques précises et fiables. En cas de doute, il est recommandé de consulter un avocat spécialisé dans l’immobilier commercial pour obtenir des conseils juridiques professionnels adaptés à votre situation.

En France, la législation relative aux ventes en immobilier commercial est principalement régie par le Code de commerce, le Code civil et le Code de la construction et de l’habitation.

Conclusion sur l’opportunité d’un investissement immobilier commercial

L’immobilier commercial offre une multitude d’opportunités pour les investisseurs et les entrepreneurs souhaitant réussir dans le monde des affaires. Comprendre les aspects spécifiques de l’immobilier commercial, tels que les méthodes de travail efficaces, la législation, les erreurs à éviter et les astuces pour réussir, est essentiel pour saisir pleinement les avantages et minimiser les risques.

Dans cet article, je donne une trame des différents aspects de l’immobilier commercial, en fournissant des informations pratiques et des conseils utiles pour vous aider à réussir dans ce domaine compétitif. Préparez-vous à découvrir les stratégies et les connaissances clés nécessaires pour prospérer dans l’immobilier commercial.

Il est important de noter que l’immobilier commercial comporte également des défis et des risques. La réussite dans ce domaine nécessite une analyse approfondie du marché, une compréhension de la législation, une gestion compétente et une évaluation précise des risques potentiels. En acquérant les connaissances nécessaires et en adoptant des stratégies efficaces, vous pourrez exploiter le potentiel lucratif de l’immobilier commercial.

Dans cet article ne peux pas rentrer dans le détail de chacune des particularités énoncées, cependant, vous pouvez me demander de développer un sujet dans un prochain article.

 

Choisissez la tranquilité et l’expèrience

Vous souhaitez diversifier votre portefeuille en investissant en immobilier commercial ?

Ou bien,

Vous souhaitez vendre un bien immobilier commercial : local commercial, entrepôt, immeuble mixte ou immeuble de rapport, un fonds de commerce ?

Deux options s’offrent à vous :

1. Acheter seul
   > Apprendre toutes les lois afférentes à l’immobilier commercial
   > Trouver en fonction de la parcelle les astreintes et conditions à respecter du terrain ou secteur où se trouve le bien à vendre, à acheter 
   > Déchiffrer les dossiers d’expertises
   > Vérifier s’il n’y a pas de vices cachés 
   > Estimer le loyer qu’il sera possible d’appliquer au bien commercial repéré
   > Calculer le ratio de rentabilité du futur achat
   > Préparer un dossier pour votre banque et votre Notaire
   
   
2. Ce faire aider par un(e) professionel (nelle) de l’immobilier commercial

LOL C’est maintenant que je me place 🙂

Conseillère en immobilier commercial depuis février 2007, je me propose de vous aider dans votre recherche ou votre vente.

Pour vendre, je travaille à vue avec une large promotion internet ou off market (sans pub) si vous préférez.

Un important portefeuille de contacts acquéreurs et investisseurs pour un off market efficace. Un travail en étroite collaboration avec plusieurs de mes confrères et consœurs professionnels de l’immobilier commercial,  permet des ventes inter-agents pour accélérer les résultats et ne pas frustrer les vendeurs qui se sentent bloqués s’ils accordent une exclusivité à un professionnel du secteur. 

Et pourtant, une exclusivité ne peut qu’accélérer une vente car elle permet de donner toutes les informations nécessaires à un éventuel acquéreur : le secteur, les photos, le descriptif de la zone …

Mais surtout, une exclusivité, permet d’éviter une importante baisse de prix. Un bien trop vu, sur la toile avec plusieurs descriptifs et plusieurs prix, donne une impression d’urgence qui ouvre la porte aux négociations.

 

Pour acheter, un travail de chasse immobilière me permetra de cibler le bien recherché.

Des pré-visites pour vous fournir un dossier qui vous permettra de gagner du temps en ne visitant que les biens qui correspondent à vos critères de recherche.

Je serai à vos côtés pour vous aider à obtenir le meilleur prix, que vous souhaitiez vendre ou acheter. Mon objectif est de garantir l’impartialité et la satisfaction des parties impliquées, vendeur ou acquéreur, c’est la base de la recommandation.

À bientôt pour discuter de vos attentes en immobilier commercial.